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近期長租公寓熱點事件及后續政策分析

發布時間:2019-11-13 09:28:04 已有: 人閱讀

  近期由于原我愛我家副總裁胡景輝關于“長租公寓推高房租價格“的論斷將長租公寓推向了風口浪尖,其后在各路自媒體的推波助瀾下引發了社會強烈關注,形成了如下幾點論點:

  其后,一則杭州鼎家公寓資金鏈斷裂,租客、業主權益得不到保障的的新聞更是為自媒體獲得了一個鮮活的例子來說明“長租公寓”暴雷的危害。

  二、結合“長租公寓推高房價論”和“長租公寓暴雷論”來對今后國家政策導向進行分析,指導金融產品設計

  事件剖析長租公寓推高房價論僅為熱點事件下的非理性分析,真正決定房租漲跌的還是市場規律。

  在近期的萬科中期業績會上,萬科集團總裁祝九勝在回應“長租公寓推高租金”時稱,這可能是個誤會。“機構滲透率、參與率,最厲害的北京也沒到5%。”此前,自如CEO熊林,世聯行集團副總裁、世聯紅璞公寓總經理甘偉均曾公開表示同意該觀點。SOHO中國董事長潘石屹表示:“跟中介能力相比,市場上最強大的能力是價值規律,供求關系決定價格。忽略經濟規律,一味地怪開發商,怪中介都沒有道理。”

  并沒有長租公寓的市場規模大到能夠壟斷房源來上漲租金的程度,真正決定房租價格的還是市場規律。由于一二線城市的房價快速上漲,我國的租售比長期存在偏低的問題,相對于國際上公認25的租售比,我國長期處于50以上的高位。因此,房租上漲其實是對租售比偏低的一種修復方式,作為房價的分母上調,作為分子的房租自然而然會上調。而且由于管制較少,房租市場比土地市場更加市場化,在可預期的將來,房租上漲仍舊是一種常態。

  政策解讀:國家之所以出臺相關政策鼓勵長租公寓的發展是為了給一二線城市增加房源供給,提高房源運營效率,滿足廣大人民群眾的居住需求,而長租公寓之所以發展較快也正是由于一二線城市的“供不應求”,只要這個大邏輯不變,我們的判斷是未來三年內該領域正向的政策導向不會改變。國家最終對該事件的處置還將會是“加強監管、摒除不合規后,遵照市場規律行事”。

  事件剖析長租公寓過往利用低成本的“房租分期”產品加杠桿的發展模式未來會受到較大影響,政策對于租客知情權的保障、銀行對于房租分期產品潛在風險的排查會讓房租分期產品在一段時間內沉寂。

  房租分期產品的主要風險是公寓提前收了一年房租:房租分期是由租客申請一年或半年的租金消費貸付給公寓,再按月償還金融機構本息,但是對于同一套房子而言,長租公寓付給業主的錢不是年付或者半年付時就產生了風險,可能會出現類似“鼎家”這種業主的錢按季度才付了3個月,租客的錢又已經收了12個月,金融機構無法監控該筆資金的用途,企業將之用于生產經營還好,如果挪作他用,就會導致企業現金流斷裂的風險。

  政策解讀:政策雖然支持長租公寓的發展,認同長租公寓在穩定租金、提高運營效率方面的價值,但是對于不合規經營絕對會是要加強監管。8月17日北京市住建委約談自如、蛋殼等大型公寓即為對此事的一次官方表態,包括8月23日北京住建委聯合銀監、金融局等嚴查“房租分期”的行為也表明了態度。

  首先是對于租客作為借款人的知情權保障方面,某些不正規機構把控不嚴,會出現難以保障租客知情權,租客在不知情情況下被了,這種情況是打擊的重點。

  其次是對于房租分期產品的限制使用,該類產品由于無法監控資金的用途,在監管的強制下可能會逐步萎縮甚至停止,至少短時間內會受到較大影響。

  近期的一些事件也印證了政策的指導意見,平安銀行北分接到總行的指導意見是暫避風口,在事件平復后再報項目;浙商銀行北分接到總行全面排查房租分期風險情況的指導意見;房租分期放款量較大的平臺會分期在各地的公寓授信處于全面暫停狀態。

  1)長租公寓不是房租上漲的主要因素,供需關系才是,因為長租公寓增加房源供給、提高租房品質的行為,國家政策非但不會打壓,會進一步引導其規范化發展,隨著近期滴滴等事件成為新的新聞熱點,長租公寓的這陣小波折很快會過去,后續會繼續出臺更多鼓勵政策

  2)本輪社會熱點事件的本質原因是房租價格上漲引發的租客群體,但是受制于市場規律,在可預見的將來房租價格仍舊會單邊上行,長租公寓仍將有3-5年的黃金發展期

  3)“房租分期”這類產品是長租公寓在過往野蠻生長過程中的產物,在本輪監管后會更合規的進行發展,但是短期這類產品從銀行金融機構均會重新評估其風險,并且向租客推廣時會更容易被租客拒絕

  4)由于過往公寓企業主要依靠“房租分期”進行融資,在“房租分期”驟然停止后會留下大量的市場空白和資金需求,公寓企業“奔跑”的速度、大量招募的收房員工逼迫公寓必須尋找其他的融資方式,誰能在此時推出合規且風險可控的產品可以占領大量市場。

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